文/檀扒爷
海南“壮士断腕”两年多，却断出个全国县城房价第一！
这算啥？医学奇迹，断臂再生啦？！
6月9日，经济参考报发文，说的是海南打出组合拳，摆脱对房地产的依赖，其中摆出了很多数据，比如商品房销售面积大幅下降，从17年的2292万平方米下降至20年的751万平方米，再比如房地产开发投资占固投比例由15年的50.8%下降至20年的38.7%。
这一条条，都可以看出，自19年海南以“壮士断腕”之势要摆脱房地产依赖症，这两年多来成效还是比较明显的。
然而，一则关于它岛上一小县城的消息，却好像一记回旋踢，结结实实招呼在它的脸上。
这个小县城，叫陵水。
5月27日，新华视点报道过，根据海南省统计部门数据，今年一季度，陵水的新房销售均价达到了29343元每平米，虽然同比下降2.3%，但价格仍然领先其他县城。
香水湾那边一季度均价超过3万，富力湾超过4万，清水湾差不多也有2万5。
了不得，了不得......
结合网上平台整合的数据来看，这个“领先其他县城”，恐怕不是指的海南的其他县城，而是全国其他县城，而且稍微查一下，就会发现这个消息从17年开始就有。
这个第一不是第一次当上，是蝉联。
那么问题来了，这么一个你八成不认识的小县城，怎么会有购买力把房价顶这么高的？
海南这是断臂再生啦？医学奇迹啊！
三亚受限陵水飞升
首先，我们可以确定的是，陵水这个县城，并不是很强。
虽然在5月28日，也就是新华视点报道了现在国内县城房价高得离谱的第二天，就有一篇赞扬陵水GDP34年翻了115倍的文章出现，但是怎么看，似乎都是在为陵水的高房价“洗白”。
那实际的陵水是啥样的呢？
根据2020年的陵水国民经济报告，这里的GDP是195.5亿，三产结构为26.5:15.7:57.8，常住人口40万不到，全县城镇居民人均可支配收入完成33602元。
看得出来，并不出彩，甚至比较拉垮，是一个没有能力发展二产，只能寄望于大力发展三产来跟上节奏的小县城。
这样的小城国内很多，状态也很平常，一般来说和高房价是不相干的。
而陵水偏偏不走寻常路，它成功让自己的房价可以和南京杭州这样的区域中心城市一较高下。
为啥？秘诀是啥？
陵水：是旅游，我加入了旅游！
这样表述可能还不是非常准确，再准确点，秘诀其实是三亚。
数据来源：百度地图
从地图上看就一目了然了，陵水和三亚非常近，差不多就60公里，属于由三亚、万宁、五指山、东方、保亭、乐东等6个市县所组成大三亚旅游圈。
陵水和三亚一样，有着大片沿海资源，再加上居住成本远低于三亚，自然也成了游客们愿意去落脚的一个地方。
原本因为名气原因，外省的游客们，如果要购置房产，还是喜欢在三亚，但是18年开始，海南实行了全岛限购，而且还给自己的城市们分了三档，限购要求还各不相同。
而三亚，就属于第一类，外省人要在这里买房，只能以家庭为单位买一套，首付还不得低于70%，5年限售不说，城市限购区域买的话，还得有60个月的个税或社保缴费记录。
再加上三亚房价高地很感人，所以不少人海景房的梦想，就被堵住了。
但是门堵死了，窗户却没焊上，三亚不行，那就边上呗，这不有个陵水吗？
说的没错，陵水这类属于第三类其他县市的，要求相对会低很多，其中最重要的，就是不需要缴费记录了，7成首付，5年限售，外加一家一套。
其实从开头新华视点的总结中也可以看到，陵水列举的楼盘，都是这个湾那个湾，我查了下，的确都是海景房，很是满足消费者的需求，尤其是这些从三亚市场溢出的。
而且！五指山、保亭等大三亚旅游圈成员，属于第二类市县，压根不能卖给外地人，只能面向当地居民家庭销售！
竟然还有这种好事？估计陵水自己都没想到会这样发展！
这些需求成功让陵水吃了个饱，据统计，去年9月，陵水均价达到了31413元一平，甚至超过了它的“热力源头”三亚！
真的是三亚被限，陵水飞升呐。
海南的高房价什么时候是个头？
陵水和三亚，或者说卖得动房子的三亚城市中，其实本质上是差不多的，当地人的收入很难负担得起，真正的主力军，更多是外省人。
18年时，我们有写过一篇文章，讲的同样是海南的一个小城——儋州。
儋州房价被大肆炒作起来时，海南还没限购，它赶上了当时海南房价上行的顺风车，而具体上行的原因，就是海南购房客买房观念的改变：他们不再一味追求投资，而是转向了居住需求，旅游地变成了旅居地。
据链家旅居产业研究院数据显示，2016年，各个年龄段的人群中，每年要在海南待上2-5个月的比例超过50%，讲简单点，就是为了度假以及养老，其中养老需求占到了受访人群的近三成。
而且在这些购房者中，超7成在海南有自己的亲属。
而据房管局等相关统计，儋州的购房者中，有11%是北京来的，而东北三省和河北的持平都是9%，并列第二。
那现在，陵水其实面对的，和儋州是一样的局面，地理位置和限购等政策的刺激，让它成了海南楼市最耀眼的“明星”（实际上13年时就出现过爆炸性增长），但是依靠外省人建立的强劲楼市，却无法长久支撑这个市场。
以上，就算不算上即将到来的调控的影响，陵水这样的楼市，自己也无法维持太久，在目前的大环境下，房价上当出头鸟，算不上明智的选择，对于一再坚称已经不再依赖房地产的海南来说，更像是重重的一巴掌。
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哟
